Apakah layak membeli properti di Montenegro dan bagaimana cara terbaik untuk melakukannya?

Saat kecil, mungkin banyak yang memimpikan memiliki rumah di tepi laut, karena begitu romantisnya tinggal di resort. Orang dewasa terkadang membeli real estat seperti itu, bukan untuk tinggal di sini secara permanen atau datang berlibur tanpa khawatir tentang pemesanan, tetapi untuk mendapatkan uang dengan menyewakan perumahan. Montenegro yang sama setiap tahun menerima beberapa kali lebih banyak turis daripada orang yang tinggal di sini, yang berarti bahwa akan ada permintaan konstan untuk apartemen yang berlokasi strategis selama musim dan itu dapat dengan cepat terbayar.

Mempelajari fitur-fitur real estat di Montenegro, perlu dicatat bahwa apartemen dan rumah di negara ini dapat memiliki banyak keuntungan. Pertimbangkan yang utama mengenai sebagian besar perumahan untuk dijual.

• Permintaan untuk perumahan sewa jangka pendek di Montenegro telah berkembang pesat dalam beberapa tahun terakhir, dan tidak ada prasyarat untuk penurunan permintaan. Pada tahun 2017, jumlah pengunjung ke negara itu untuk pertama kalinya melebihi 2 juta orang dan terus bertambah dengan mantap.Harga rendah, dibandingkan dengan banyak resor lainnya, menarik wisatawan ke sini, dan negara juga telah menetapkan rezim bebas visa dengan sebagian besar tetangganya dan banyak negara pasca-Soviet. Alhasil, 20% pengunjung yang berasal dari Serbia, Rusia dan Ukraina bersama-sama memberikan jumlah yang sama, hingga 10% pengunjung disediakan oleh Bosnia dan Herzegovina, tetapi turis kaya dari Eropa Barat juga datang ke sini.

• Daya tarik investasi sektor perumahan negara itu baik karena ada aturan yang transparan dan sangat efektif bagi investor asing, yang secara mencolok mengingatkan pada Uni Eropa yang patut dicontoh dalam hal ini. Selain itu, hanya setelah memperoleh kemerdekaan pada tahun 2006, negara ini menyadari berapa banyak yang dapat diperoleh dari pariwisata, karena sejumlah besar perumahan dibangun di sini setelah tanggal tersebut. Artinya banyak gedung-gedung baru yang dibangun dengan menggunakan teknologi modern, selain itu tidak menjadi masalah untuk mencari apartemen gratis untuk dibeli.

• Jika mau, Anda dapat menemukan perumahan yang relatif murah di Montenegro - di sini harga rata-rata per meter persegi bahkan tidak sesuai. Itu semua tergantung pada sejumlah karakteristik khusus, misalnya, nilai historis suatu bangunan meningkatkan tarif, tetapi keberadaan situs terdekat untuk pengembangan yang menjanjikan sangat mengurangi harganya. Akibatnya, perumahan yang sama persis pada jarak 300 meter dari satu sama lain dapat memiliki harga yang berbeda. Selain itu, faktor geografis juga mempengaruhi harga - di Budva tepi laut yang bergengsi, perumahan adalah yang paling mahal, sisa pantai sedikit lebih murah, tetapi di pedalaman harganya jauh lebih rendah, meskipun pegunungan di sini juga indah.

• Pajak dan kebijakan kota di Montenegro juga hanya berkontribusi untuk membeli rumah di sini. Misalnya, ketika membeli apartemen di pasar sekunder, pajaknya hanya 3% dari biaya, tetapi jika pengembang sendiri adalah penjualnya, bahkan tidak akan ada kelebihan pembayaran seperti itu. Pajak tahunan untuk pemilik berkisar dari 0,1% hingga 1% dari nilai meter persegi di wilayah ini, tetapi ini tidak banyak.

• Investasi tidak terbatas pada investasi dalam pengembangan perumahan - investor yang lebih besar sedang membangun infrastruktur seperti sekolah dengan bahasa Inggris atau Rusia sebagai bahasa pengantar, pelabuhan untuk kapal pesiar dan banyak fasilitas lainnya. Perbaikan situasi seperti itu semakin berkontribusi pada fakta bahwa turis datang ke sini secara massal, yang berarti akan lebih menguntungkan untuk menyewa rumah di sini.

• Montenegro dianggap sebagai salah satu negara terbersih dalam hal lingkungan, karena tidak ada industri yang serius di sini, dan oleh karena itu pertumbuhan lebih lanjut dari potensi pariwisata tampaknya cukup alami.

Secara alami, kerugian tertentu juga ada, tetapi jumlahnya relatif sedikit dan bagi banyak orang tidak signifikan. Namun, bagi Anda mereka mungkin menjadi kelemahan serius, oleh karena itu kami juga akan mempertimbangkannya.

• Montenegro memiliki status resmi sebagai calon anggota UE, tetapi sejauh ini belum menjadi satu, dan tidak dapat dikatakan bahwa ini akan terjadi dalam waktu dekat. Bagi banyak investor dari ruang pasca-Soviet, membeli rumah di luar negeri juga berguna dalam konteks memperoleh visa Schengen yang disederhanakan, juga memiliki apartemen di negara UE, Anda dapat mengajukan izin tinggal, dan kemudian paspor.

• Montenegro memiliki masa lalu sosialis provinsi - meskipun inovasi diperkenalkan, infrastruktur, dibandingkan dengan Eropa Barat, berjalan pincang. Misalnya, hampir tidak ada pemanas terpusat di mana pun di negara ini, meskipun di musim dingin, bahkan di pantai yang relatif hangat, suhunya hanya 3-7 derajat Celcius.

Merupakan kebiasaan bagi penduduk setempat untuk memanaskan tempat dengan AC, tetapi di sini jaringan listrik sudah bisa gagal - pemadaman karena beban puncak masih belum menjadi hal yang aneh. Antara lain, mentalitas dan kecakapan staf lokal hanyalah sesuatu di antara Eropa yang dibanggakan dan realitas kita yang tidak menarik, yang dapat menakuti beberapa turis kaya.

Seperti disebutkan di atas, negara mendekati pengembangan infrastruktur pariwisata secara terorganisir - setidaknya plot tanah diberikan ke tangan pengembang swasta, dan mereka, yang ingin mendapatkan kembali uang yang dihabiskan, bergegas membangun sejumlah besar perumahan. Di satu sisi, banyaknya proposal seharusnya menyebabkan penurunan tertentu dalam harga real estat, namun, dalam kasus Montenegro, kita melihat bahwa investasi sudah mulai membuahkan hasil.

Latihan menunjukkan bahwa ketika membeli rumah di Montenegro, sangat masuk akal untuk tidak mencari objek untuk dibeli sendiri, tetapi untuk mencari bantuan dari konsultan lokal. Anda sendiri bahkan hampir tidak dapat memahami secara kasar mengapa rumah yang mahal harganya sangat mahal, dan memilih perumahan yang lebih murah, Anda tidak akan yakin bahwa Anda tahu tentang semua risiko pembelian semacam itu.

Para ahli mencatat bahwa baru-baru ini permintaan yang meningkat telah secara intensif memacu pengembang dan mereka berusaha untuk menyelesaikan objek yang sedang dibangun sesegera mungkin, yang pasti mempengaruhi kualitas konstruksi. Mengingat gempa bumi sering terjadi di negara pegunungan ini, ada baiknya berpikir dua kali sebelum membeli apartemen di gedung baru yang “belum teruji”.

Selain itu, orang sering mendengar keluhan bahwa bangunan yang terletak di kaki gunung memiliki kecenderungan yang meningkat untuk berguling dan bahkan runtuh secara bertahap.

Adapun baris pertama, akan jauh lebih sulit untuk membeli perumahan di sini, jika hanya karena fakta bahwa di sini permintaan dari orang asing yang kaya sangat tinggi. Beberapa tahun yang lalu, beberapa media Barat yang berpengaruh menulis bahwa sekitar 14% dari seluruh wilayah Montenegro telah dibeli oleh orang asing, dan harus diasumsikan bahwa mereka terutama tertarik pada pantai. Namun, ada pilihan bahkan di sini, bersiaplah untuk membayar jumlah yang sangat signifikan.

Pasar perumahan Montenegro menawarkan kisaran harga yang sangat besar - terlalu banyak faktor yang mempengaruhi harga. Ambil setidaknya stok perumahan - Anda bisa mendapatkan apartemen baik di gedung tua bertingkat tinggi, yang pada dasarnya tidak berbeda dari yang khas Soviet, atau di gedung yang relatif baru yang sudah dibangun pada masa kemerdekaan, dengan mempertimbangkan semua kebutuhan pembangunan modern.

Sekali lagi, di suatu tempat di pegunungan atau bahkan di ibu kota Podgorica, harga mungkin sedikit lebih rendah dari rata-rata, tetapi pertanyaan besarnya adalah berapa banyak investasi seperti itu akan terbayar, karena statistik menunjukkan bahwa sebagian besar turis asing tidak terburu-buru. begitu banyak ke pegunungan seperti ke laut.

Semua faktor ini tidak memungkinkan kita untuk menentukan harga rata-rata per meter persegi - lebih tepatnya, dapat dihitung, tetapi dalam praktiknya tidak membawa manfaat apa pun, karena bisa lebih murah dan jauh lebih mahal. Jika Anda masih tertarik dan ingin memiliki setidaknya gambaran umum tentang berapa banyak yang harus Anda harapkan, Anda harus tahu bahwa 40 ribu euro adalah modal minimum yang memungkinkan Anda membeli studio kecil seluas 20 meter persegi.

Apartemen tipe keluarga kecil dengan luas sekitar 50 kotak akan menelan biaya sekitar 60 ribu seperti itu.

Jika Anda tertarik dengan rumah dengan sebidang tanah, bangunan itu sendiri yang akan sangat menentukan biaya, dan bukan wilayah itu sendiri. Misalnya, rumah 60 meter di halaman 200 meter persegi dapat menelan biaya sekitar 80 ribu euro, tetapi vila yang luas dengan luas 200 meter persegi dan sebidang 300 lebih akan berharga 170 ribu.

Perbedaan harga tidak hanya tergantung pada kedekatan dengan laut, tetapi juga pada lokasi geografis tertentu. Pertama-tama, di wilayah mana pun, pemandangan dari jendela sangat dihargai, perumahan dianggap sangat mengesankan, dari mana gunung dan laut terlihat jelas.

Tentu saja, bonus besar adalah bahwa daerah setempat memiliki akses sendiri ke laut, idealnya - pantainya sendiridi mana orang luar, kecuali atas undangan pemiliknya, tidak dapat masuk.

Jika kita berbicara tentang daerah, maka di antara tempat teratas biasanya mereka menyebut Budva Riviera (dekat resor Budva) dan Boka Kotorska (pantai Teluk Kotor, termasuk Tivat).

Anda dapat mencoba menghemat uang dengan memilih akomodasi di suatu tempat di Bar Riviera atau bahkan di sekitar Ulcinj. Pada saat yang sama, Anda perlu memahami bahwa biayanya lebih rendah karena suatu alasan - ada lebih sedikit peluang untuk rekreasi elit, turis tidak begitu bersemangat untuk pergi ke sana, dan oleh karena itu keuntungannya mungkin tidak akan begitu tinggi.

Seperti menjadi jelas dari atas, kewarganegaraan Montenegro, tentu saja, tidak diharuskan untuk membeli real estat di dalam negeri - pada kenyataannya, negara, sebaliknya, tertarik pada orang asing yang menginvestasikan uang mereka di sini, dan karena itu membuat proses semudah mungkin. Selain itu, meskipun prospek dan waktu aksesi Montenegro ke Uni Eropa belum sepenuhnya jelas, bagi banyak orang, memperoleh paspor negara ini sudah hari ini tampaknya menjadi cara yang baik untuk segera menjadi warga negara Uni Eropa.

Hal lain adalah bahwa semuanya tidak begitu sederhana di sini - Untuk penjualan paspor yang sebenarnya, Montenegro meminta cukup banyak. Untuk pembelian real estat di hutan belantara untuk mendapatkan dokumen, Anda harus membayar dari 250 ribu euro, dan di wilayah maju - dari 350 ribu, dan dalam hal apa pun 100 ribu lainnya harus ditransfer ke rekening negara. diri.Selain itu, opsi ini tidak ditawarkan kepada semua orang - dalam tiga tahun sejak peluncuran program (2018-2021), Anda harus mengajukan aplikasi, dan hanya 2.000 orang yang beruntung akan dipilih dari semua pelamar yang akan diizinkan untuk berpartisipasi .

Dengan tidak adanya uang besar, Anda bisa pergi jauh, sebelumnya memperoleh izin tinggal di negara tersebut. Jika Anda membeli rumah di sini, Anda akan diberikan izin tinggal sementara, yang hanya berlaku selama satu tahun - selama waktu ini Anda perlu mendapatkan pijakan dan mendapatkan alasan tambahan untuk tinggal. Jika Anda belum menemukan pekerjaan dan belum menikahi seseorang dari penduduk setempat, Anda dapat melakukannya tanpa visa hanya jika objek yang dibeli harganya lebih dari 40 ribu euro - maka Anda dapat memperpanjang izin tinggal Anda.

Terlepas dari jenis real estat apa yang Anda putuskan untuk dibeli di Montenegro - apartemen, sebidang tanah atau rumah - transaksi Anda akan dimulai dengan apa yang disebut kontrak awal. Itu tidak banyak bicara - itu menggambarkan ketentuan transaksi itu sendiri (apa, di mana, kapan, untuk berapa banyak, dari siapa dan kepada siapa), metode dan ketentuan pembayaran dipertimbangkan, dan jumlah setoran ditentukan , yang biasanya sekitar 10% dari nilai yang disepakati dari objek yang dibeli.Jumlah setoran yang ditentukan harus ditransfer ke pemilik sebelumnya, yang berkewajiban untuk mengeluarkan tanda terima untuk ini, bahwa ia menerima uang yang ditentukan dalam kontrak awal.

Setelah itu, kontrak penjualan utama sudah disimpulkan, untuk pelaksanaan hukum yang harus Anda terapkan hanya ke kantor notaris negara bagian Montenegro - ini adalah aturan negara. Di sini, sudah ada lebih banyak poin yang dicat - selain yang dijelaskan di atas, harus disebutkan, misalnya, bahwa penjual setuju untuk mendaftarkan ulang objek ke orang lain.

Sebagaimana disebutkan di atas, ketika membeli perumahan di pasar sekunder untuk warga negara pasca-Soviet, pajaknya adalah 3% dari jumlah tersebut. Secara umum, seperti yang ditunjukkan oleh praktik, pajak, dukungan hukum, dan pendaftaran ulang bersama-sama meningkatkan biaya sekitar 5%, jadi ketika memilih properti, Anda juga harus memperhitungkan biaya tambahan tersebut.

Klausa bahwa penjual tidak akan menentang penerbitan ulang itu penting karena setiap pemilik baru, secara logis, harus segera mendaftarkan akuisisi di kadaster negara untuk dirinya sendiri. Namun, menurut hukum Montenegro, ini tidak dapat dilakukan kapan saja di masa depan, tetapi dalam 30 hari pertama sejak tanggal transaksi.Lebih baik tidak bereksperimen dengan apa yang akan terjadi jika legalisasi tidak terjadi dalam periode yang diusulkan, dan agar tidak ada masalah yang tidak perlu di pihak penjual, yang "berubah pikiran" dan menempatkan jari-jari di roda, kontrak secara khusus berisi klausul tentang persetujuannya untuk diterbitkan kembali.

Jika Anda membeli sebidang tanah gratis, berencana untuk membangunnya sendiri, perlu dipertimbangkan bahwa tidak semua tanah di Montenegro memerlukan pengembangan lebih lanjut. Mungkin ada banyak alasan mengapa situs tertentu, dari sudut pandang undang-undang, tidak cocok untuk konstruksi, tetapi Anda tidak mungkin dapat mengubah status wilayah ini, dan bangunan apa pun yang Anda bangun karena ketidaktahuan atau dengan kurang ajar akan dianggap ilegal dan dapat dimusnahkan.

Banyak rekan senegara kita, yang berencana untuk mengakuisisi real estat di Laut Adriatik, memutuskan untuk menjual real estat "ekstra" di tanah air mereka untuk mendapatkan uang. Pembagian satu prosedur menjadi dua tahap sangat menunda proses dan melibatkan banyak dokumen, itulah sebabnya beberapa calon investor bahkan tidak mau mempertimbangkan ide seperti itu, mengingat terlalu rumit untuk diterapkan. Faktanya, masalahnya dapat diselesaikan sedikit lebih mudah daripada yang terlihat.

Ada agen real estate internasional yang menawarkan layanan pertukaran, katakanlah, real estate Rusia untuk Montenegro.Alih-alih dua transaksi terpisah, yang masing-masing mungkin tertunda, satu ditawarkan dan cukup cepat, karena Anda tidak mencari pembeli untuk properti Rusia, atau penjual real estat Montenegro - ini, pertimbangkan, hukum yang sama kesatuan. Akibatnya, Anda mungkin tidak mendapatkan uang di tangan Anda, tetapi jangan menunggu sampai barang yang Anda jual dibeli - spesialis cukup tiba di alamat yang ditunjukkan dan memperkirakan berapa harga rumah atau apartemen yang Anda tawarkan.

Melalui kerja sama dengan perusahaan yang serius, Anda dapat menyederhanakan proses penerbitan ulang, meskipun "memakan" sebagian anggaran. Pada saat yang sama, layanan semacam itu biasanya hanya berfungsi untuk Moskow, Sankt Peterburg, dan kota-kota besar lainnya yang membutuhkan real estat.

Jawaban atas pertanyaan tentang membeli properti di Montenegro diberikan dalam video berikut.